住建部日前出台的《商品房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》）再次严禁群租，并规定人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

    专家在接受《国际金融报》记者采访时表示，严禁群租的出发点是对的，但很难真正得到落实。如果操作不当，不仅有可能进一步推高房租价格，还将激化租赁双方的供需矛盾。

    群租，艰难生存下的选择

    在北京、上海等“租不起”的一线城市，“群租”已经是“蚁族”们不得已而为之的选择。

    据媒体报道，今年4月份以来，全国大中城市的房租涨价已经远远超过房价上涨。以北京为例，链家地产统计，1－11月份普通住宅房租价格为3179元，同比上涨23%。

    成都普通住宅房租从9月份开始，每月环比上涨5%左右，到11月底，房租环比上涨20%左右。由于物价的上涨所带来的租金价格上涨，在二三线城市也渐成趋势。

    在房租价格持续上涨的情况下，因为无力支付高价房租，“群租”越来越多。

    “为了生存，只能群租。”目前，刚毕业来上海工作的小施与其他5个同学在嘉善路附近共同租了一个面积约25平方米的小阁楼，月租2400元，加上水电费，每个人大概每月支出700元，“我月薪只有2500元，如果一个人租，每月薪水只够付房租。”

    “北京动物园批发市场的厕所门板上贴满了床铺出租广告，大概是400元一个月，这个价格对于北漂族来说很具吸引力。”在北京工作的蔡小姐对床铺出租已经见怪不怪。

    然而，群租房在解决了“蚁族”们安家问题的同时，也带来了一系列社会问题。如北京“蚁族”聚集区“唐家岭”，由于距离中关村、上地等企业密集区比较近、房租便宜，大量外地来京人员选择在此租住，但也由此引起了严重的乱搭乱建现象。

    “‘群租’、‘拼租’确实给社会带来了不利影响，住建部出台这一规定是想保护租赁双方的利益，规范整个租赁市场。”复旦大学房地产研究中心教授尹伯成对《国际金融报》记者表示。

    限租，租金上涨逼退“蚁族”

    然而，限制群租，只会让“蚁族”无处容身。尹伯成进一步指出，“不允许群租和床位出租，将进一步减少市场出租房屋面积的供应量，同时也增加市场对低价房源的需求量，这样会助推供需矛盾，导致房租上涨。”

    “时下的租赁市场供不应求，有一部分人必须群租，才能住有所居。”链家地产首席分析师张月称，以北京为例，据北京市统计局发布的数据，时下北京存量房屋大约为450万套，2009年常住人口大约1500万，如此大致可以推算出，套均居住人数最少在3.3个左右。

    而北京市统计局的数据显示，北京户籍家庭的平均人数为2.54人，两者总体相差大约140万人。另外，北京租赁市场的容量大约在90万至120万人。依此推断，约有20万至50万人被迫选择“合租”，甚至群租，否则住无所居。

    北京美联物业副总经理杨明丽也认为，由于公租房等没跟上发展步伐，如果《办法》被严格执行，必将挤出不少租赁需求量，助涨租金。她举例说，一套三居室的房屋，原来被隔离以用于群租，可能有10个人住，如果按《办法》要求，目前可能只能住3个人，而挤出了7个租赁需求。

    在这种背景下，房主不会降低总体租金收入，而是保持或提高租金，因此平均每个租户付出的租金会上涨。如果这样，就会提高被出租房屋的租售比，进而提升业主中长期投资该套房屋的收益率，一定程度上助推房屋投资需求。

而且在中国房地产信息集团分析师薛建雄看来，这个规定不一定能得到落实，“规定并不详细，具体操作起来很困难，租赁双方只要稍微私下作协商一下，就能规避这一规定”。

    薛建雄认为，对于租赁乱象，政府应该进行疏导，但是前提应该是首先建设大量的公共租赁房、廉价房，增加供应低价房源以解决巨大的需求量，因为“蚁族”之所以屈身于群租房中，实为经济所迫，在廉租房供给不足的情况下，贸然规定限制群租，势必损害“蚁族”们的住房权和生存权，激化矛盾。