跨越冬至，抵达岁末，距离2012年仅仅两天的时间，昆明的楼市俨然已经进入尾声。不是每一部影片都能票房大卖，不是每一首歌都能家喻户晓，对于昆明楼市而言，今年处处上演步步惊心，是否还能回归以往“让子弹飞”的局面，不可预知。逃离“北上广”的话题不是个新词，然而，房价上行，从一线回归二、三线城市则演变为现实中的围城。对比国内逃离北上广的模式，昆明开始从“在昆明买房”开始过渡到“在云南买房”。在国家调控政策剑指回归理性房价之时，不少业内人士都不约而同地认为2012年的房地产，理性成为关键词。

　　成交下行

　　在商品房发展的黄金十年中，多个项目的成功运营以及火热销售使得房地产迅速成为投资热土。借助于昆明片区经济的快速发展，片区开发成为先行，一些精品项目的建设使得区域价值得到全面升级，加速了片区的交通、商业、休闲业的落成，也让早期进军的房企在参与新昆明建设中收获多多。

　　自住房限购令正式实施后，昆明楼盘大部分都偃旗息鼓，近期推量纷纷“腰斩”，与此同时，开盘数量也较预计大幅减少。不少开发商仍守着价格“等等看”，购房者观望情绪渐浓。可见，限购令就像楼市的“去氧剂”，使得整个楼市处于一种比较疲软的状态。

　　据风之铃市场研究机构提供的数据：2011年1-11月，昆明房地产市场商品房成交约580 万平方米，成交套数为66000 余套。除1 月、4 月成交套数分别创下套和10667 套外，其他各月成交均为四、五千套。这个数据与2010 年昆明楼市全年共销售商品房73016 套相比，已经明显下滑。

　　明不降暗降

　　随着2011 年限购、加息、一房一价等调控政策的出台，处于调控政策之下的楼市逐渐放慢了行驶速度，在以限购令为主的政策重压下，投机客受到约束，刚需步入观望，商品房成交量大幅下滑，打破了昆明楼市狂热格局。

　　今年的“金九银十”，楼市惨遭“滑铁卢”，传统的旺季未能改变楼市的低迷局面，开发商的小幅降价不仅没能换来购房者的青睐，反而加剧了市场的看空心理。

　　在成交量不断萎缩之下，开发商的资金“饥渴”症状愈加明显，加快销售速度的心情急切。自今年8 月6 日，滨江俊园二期高调宣布顺势让利20%开始，本土楼市就开始以各种暗降、内部团购等形式使得房价有所松动。至11 月，同德·昆明广场、金尚俊园面市时，两盘分别以9800 元/平方米、8600 元/平方米的均价入市。

　　营销大排档

　　回望2011 年，面临当今市场环境，对于开发商来说，将现已开发项目的利润损失控制在可承受范围内，快速出货回现成为本垒。

　　龙湖抢收、万科过冬，无论是房价的“整体含蓄下调”，还是“个别高台跳水”，销售停滞不前的现实，迫使倍感重压的开发商不得不在营销上大做文章。同德买房送车、南亚未来城“免费试住五年”、银海·樱花语“幸福保障计划”等，从业主活动到名人效应，从优惠活动到赠送装修、配送车辆，从高端论坛到晚会外展，从团购到内部认购……2011 营销模式花样百出。而在广告推广方式上，实力集团连续两天在一家报纸数十个版投放的广告形式让传统的单版推广模式黯然失色，同时也借助于微博等新媒体的推广模式赚足了眼球，让自己的项目成功亮相。

　　品质乐悠悠

　　被一度认为是今年楼市重头戏的苏宁环球、龙湖等国内一线房企并未如预期所料的活跃于今年的昆明楼市。在外来房企在今年的市场表现不尽如人意之时，昆明本土房企则为今年的昆明楼市带来了一波又一波的冲击浪潮。加之昆明楼市依旧有着大批刚需购买力支撑着市场，还不至于楼市热度一落千丈。在与楼市限购令大PK 中，不少热点楼盘脱颖而出，成为楼市“宠儿”。凭借品牌优势，滨江俊园、东盟森林、银海樱花雨、润城等楼盘加足马力，动作频频，取得不错的成绩。而在地段、配套上拥有优势的楼盘，如经典双城、金坤世纪、大宥城亦受到刚需购房者关注。

　　此外，昆明周边热点区域也因为各自的区域特点获得了投资者的青睐。在12 月第三个星期，仅安宁就有三个项目同时亮相，值得一提的是，安宁老城的乾泰世贸广场则是中茵集团在西南布局的首个项目。

　　区域板块表现不一

　　对比以往，昆明楼市12 月颇为活跃，除金色国际住宅商铺齐开，云上城推钻石小铺、广福商业中心推现铺，经典双城首推D 区、橙郡加推等以外，溪麓南郡也在为3 期高层住宅蓄水、田丰广福路项目格拉斯香水小镇也进行内部认购。可见，临近岁末，是清仓还是囤货，开发商都各有各的打算。

　　而在今年活跃市场的楼盘之中，次中心板块、呈贡新区以及东南板块相对活跃。上海东盟商务大厦、东盟森林、实力心城宣告了市政府东移，昆明新行政中心的主动权。凭借螺蛳湾国际商贸城启动的东南板块，畅园二期银海樱花雨、新亚洲欢乐城、新亚洲体育城、螺丝湾国际商贸城三期，奥宸·橙郡二期、中铁·百年印象、东信中心城……众多楼盘百花齐放，使得东南板块在今年的昆明楼市表现可谓一枝独秀。

　　作为热点地位的次中心板块，滨江俊园二期、新都昌商业广场、云上城、莲花池国际商贸城等项目的推售也让次中心板块不容忽视，并依托于板块内成熟的配套、便捷的交通网络、优越的地段使其热点地位一直持续。随着市政府搬迁，市中心板块相对比较低调，然而，中心依旧是中心，作为诞生今年昆明楼市地王的市中心板块，也将使昆明首个A 类百货尽快到来。

　　而在2010 年表现突出的南市区并没有延续2010 的“大商时代”，作为承接整个南市区的商业新“沸点”集中在“中腰”位置———广福路板块，润城开盘，公园亮相，区域整体表现相对平缓。

　　州市亮剑突围

　　在昆明限购的大背景下，昆明的住宅楼盘更多采取一种展示、收集信息以及蓄积客户的态度来参展，不少市民也是带着了解市场的态度来参观，在诸多媒体上也频频出现“观望”字眼。可喜的是，在这一市场背景下，州市市场迎来了一个大发展的最好时机。

　　在楼市政策未见松动的前提下，大部分人放弃了之前“认为限购令是一种短期调控手段”的想法，随着调控期间资金向州市流动，投资者尝到州市地产市场的甜头后，州市地产项目一定会成为投资者难以忽视的价值洼地。

　　今年春、秋两季房交会，州市项目厚积薄发，占据了半壁江山，从丽江到瑞丽，从版纳到大理，在州市项目动作频繁，不断在昆明上演抢滩设点的大戏。同时，在州市项目不断向昆明拓展的同时，昆明本土房企也开始逐渐往州市布局，金马源在丽江、实力集团在大理的项目也即将启动，明年的州市将更加火热。

　　作为西南文化重镇，蕴含丰富旅游资源的云南省，无论是昆明还是云南省其他州市，在拓展旅游地产以及商业地产时，其发展前景显得极为光明。随着新昆明“一湖四片”战略规划出台，昆明整体的城市基础设施、城市环境、招商引资等软硬环境开始提速。像其他二三线城市一样，受到越来越多的一线房企的青睐，从北京世纪金源集团、大连万达集团强势入驻昆明东南板块、南市区，到保利地产、恒大地产集团、盛高置地抢占安宁、滇池路优势地块，再到最近的招商，香港恒隆地产的强势进驻，2012 年的昆明楼市，值得大猜想。（生活新报 记者袁丹）

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